Блог_
Немеренко Думитру · Лицензированный адвокат · Обновлено: 23 октября 2026 · 11 мин чтения
Хотите купить квартиру в доме, который ещё строится, но не знаете, что проверить до подписания? Начните с трёх вещей:
Закон защищает вас независимо от названия договора — «договор инвестирования», «резервирование» или «предварительный договор» (ст. 1170–1176 Гражданского кодекса). Ниже — по порядку, с короткими ответами. Каждый договор отличается, поэтому список поможет задать правильные вопросы, а решение принимается по вашему конкретному документу.
Потому что после оплаты ваша переговорная позиция исчезает, а часть прав, которые даёт закон, реализуется только если вы потребовали нужное вовремя. Режим ст. 1170–1176 Гражданского кодекса императивен в пользу покупателя-потребителя, но работает он на документах: на том, что написано в договоре, что к нему приложено и что зарегистрировано в реестре недвижимого имущества.
На практике проверка до подписания стоит малую долю от того, во что обходится попытка исправить после. Такие договоры подписываются, как правило, на бланках, подготовленных продавцом, и бланк отражает интерес того, кто его составил — это нормально, но означает, что равновесие достигается переговорами, а не предположением.
Да. Название не меняет правовой режим, и это прямо предусмотрено. Ст. 1170 ч. (3) распространяет применение ст. 1170–1176 на предварительные договоры и на любой договор или соглашение, которым лицу обещается либо резервируется недвижимое имущество в стадии строительства в обмен на встречное предоставление, независимо от того, как назван документ.
Иначе говоря, «договор инвестирования», «резервирование» или «обещание продажи» — это названия, а не правовые квалификации. Ч. (1) той же статьи описывает охватываемую ситуацию: продавец обязуется обеспечить строительство квартиры, иного изолированного помещения или иного недвижимого имущества в стадии строительства и передать его в собственность покупателю, а покупатель обязуется уплатить согласованную цену и принять имущество после сдачи в эксплуатацию.
Только после предварительной регистрации вашего права собственности в реестре недвижимого имущества. Ст. 1172 ч. (1) и (2) Гражданского кодекса подчиняет право покупателя предварительной регистрации и прямо предусматривает, что «запрещается взимать с покупателя любые платежи, предусмотренные договором, до предварительной регистрации».
Запрет сформулирован без исключений и охватывает любой предусмотренный договором платёж, а не только первый взнос. Поэтому вопрос «сделана ли предварительная регистрация?» — один из первых при проверке, и ответ читается из реестра, а не из заявлений сторон.
Закон ограничивает платежи по этапам строительства, и превышение предела не остаётся без средства защиты. Ст. 1173 ч. (1) Гражданского кодекса устанавливает накопительные лимиты:
| Этап | Максимальный накопительный платёж |
|---|---|
| после предварительной регистрации, но до завершения фундамента | 5% от общей цены |
| после завершения фундамента | 35% от общей цены |
| после установки крыши и наружных стен | 70% от общей цены |
| после сдачи строения в эксплуатацию | 95% от общей цены |
| после обоснования права собственности согласно ст. 1174 ч. (6) либо, если вы заявили обоснованные претензии по недостаткам, после их устранения | 100% от общей цены |
Ч. (2) той же статьи предусматривает, что вы можете требовать возврата сумм, уплаченных с превышением этих лимитов, даже если знали об этом обстоятельстве в момент оплаты. Формулировка важна: то, что вы согласились на более агрессивный график платежей, не прекращает право на возврат.
Закон перечисляет обязательное минимальное содержание, и отсутствие любого пункта из списка проверяется первым. Ст. 1171 ч. (1) Гражданского кодекса требует, чтобы договор предусматривал:
Обратите внимание на формулировку о дате сдачи в эксплуатацию: она должна быть указана конкретной календарной датой. Формулировка вида «второй квартал» или «приблизительно» этому требованию не соответствует.
Закон даёт вам право на информацию именно до заключения договора, а не после. Ст. 1171 ч. (3) обязывает продавца довести до вашего сведения — до заключения и в любое время в ходе исполнения по вашему требованию — проект строительства, включая его копии под личную подпись продавца; акт учреждения кондоминиума и, если есть, устав ассоциации собственников и регламент кондоминиума; личность подрядчика и иных поставщиков; а также текущий этап исполнения строительства.
Кроме того, ч. (2) предусматривает, что к договору прилагаются копия разрешения на строительство и копия плана объекта договора, утверждённого в установленном порядке. Это тот пункт, где консультация до подписания меняет больше всего: право на информацию существует, но реализуется по требованию, а требование нужно заявить до того, как вы связаны договором.
Закон рассматривает два направления расхождения по-разному, а не симметрично, как это иногда выглядит в бланках. Ст. 1168 Гражданского кодекса применяется к продаже недвижимости с указанием площади и цены за единицу измерения.
Если фактическая площадь меньше, ч. (1) позволяет требовать согласованную площадь, а если это невозможно — либо соответствующего снижения цены, либо расторжения, когда из-за расхождения имущество больше не может использоваться по назначению, для которого приобреталось. Если фактическая площадь больше, ч. (2) предусматривает, что доплату вы вносите только когда излишек превышает одну двадцатую согласованной площади; ниже этого порога вы не вправе требовать расторжения, но и цену излишка не должны.
Предварительный договор — это договор, которым одна сторона обязуется заключить в будущем окончательный договор по требованию другой. Ст. 999 ч. (2) Гражданского кодекса требует, чтобы он предусматривал существенные условия окончательного договора и был заключён в форме, требуемой законом для окончательного договора, под той же санкцией — то есть форма здесь не административная формальность, а условие с тем же последствием, что и для итогового договора.
Два пункта стоит запомнить. Ч. (4) презюмирует, что суммы, уплаченные по предварительному договору, являются авансом в счёт предоставлений по окончательному договору, и уточняет, что право собственности приобретается только на основании окончательного договора, даже если имущество уже передано. А ст. 1000 ч. (1) предусматривает, что если обещавший без оправдания не заключает окончательный договор, суд может вынести решение, заменяющее окончательный договор.
Это счёт в банке, где ваши деньги находятся до завершения этапов строительства, а банк перечисляет их продавцу по мере продвижения работ. Ст. 1175 Гражданского кодекса регулирует его как договорную возможность — стороны «могут предусмотреть» такой механизм, значит он существует только если был согласован и записан в договоре.
Его эффект проявляется именно тогда, когда он нужнее всего. Ч. (3) предусматривает, что ваши требования о возврате удовлетворяются из средств счёта, а на остаток могут претендовать иные кредиторы продавца только после полного возврата сумм, уплаченных покупателями. Ч. (4) добавляет, что эти положения применяются даже если в отношении продавца начат процесс неплатёжеспособности. Деньги высвобождаются по поручению, подписанному обеими сторонами, либо по поручению независимого третьего лица, назначенного договором — им может быть нотариус, адвокат, уполномоченный управляющий или юридическое лицо с полномочиями в области строительства.
Закон даёт вам выбор, а не оставляет с одним лишь денежным требованием. Ст. 1176 ч. (1) Гражданского кодекса предусматривает, что если процесс неплатёжеспособности начат до обоснования предварительной регистрации, вы можете требовать либо обоснования своего права собственности на имущество в том состоянии, в котором оно находится, либо расторжения и возврата уплаченных сумм и иных сумм, на которые имеете право.
Если выбран первый вариант, ч. (3) обязывает управляющего процессом неплатёжеспособности подписать акт приёма-передачи имущества в том состоянии, в котором оно находится, при условии уплаты вами возможных сумм пропорционально выполненным этапам работ — и вы вправе получить возврат сумм, превышающих эту пропорцию. Ч. (4) уточняет, что право на возмещение убытков остаётся незатронутым.
Да, и согласие продавца для этого не требуется. Ст. 1172 ч. (3) предусматривает, что вы сохраняете право отчуждать или обременять ограниченными вещными правами предварительно зарегистрированное право собственности без согласия продавца.
Ч. (4) описывает механизм: тот, кто приобретает у вас, вступает во все права и обязанности по договору, также без согласия продавца, а вы остаётесь солидарно обязанным с новым приобретателем — кроме случая, когда продавец дал согласие на отчуждение. Это реальное право, но с последствием, которого многие не предвидят, и поэтому оформляется письменно, а не на доверии.
Нет. Ст. 1174 ч. (7) Гражданского кодекса прямо предусматривает, что подписание акта приёма-передачи не лишает вас прав, вытекающих из наличия недостатков имущества или предусмотренных договором работ, а заявленные претензии по недостаткам не являются основанием для отказа продавца подписать акт.
Два соседних пункта дополняют картину. Ч. (1) устанавливает, что риск случайной гибели или повреждения переходит к вам с момента подписания акта приёма-передачи в письменной форме. А ч. (4) предусматривает, что подрядчик, иные привлечённые продавцом поставщики и сам продавец отвечают солидарно при ненадлежащем исполнении, и даёт вам право запросить у продавца выписку из договора с подрядчиком в части его обязанностей, гарантий и ответственности.
Те, которые переносят риск с продавца на покупателя без встречного предоставления, потому что именно там концентрируется разница между написанным в договоре и предусмотренным законом. Ниже — типы условий, часто встречающиеся в бланках на практике, описанные обобщённо, не из какого-либо конкретного договора и без упоминания какой-либо компании:
Ни одна из этих формулировок не производит автоматически одинаковый эффект в любом договоре. Что делает их действительными или ничтожными, зависит от остального текста, от вашего статуса потребителя и от этапа строительства — поэтому вывод делается по вашему договору, а не по списку.
Читаем договор и приложения, сверяем их с требованиями ст. 1170–1176 Гражданского кодекса, проверяем, что показывает реестр недвижимого имущества и разрешение на строительство, и письменно сообщаем, что можно согласовать, а что останется принятым риском. Вы получаете перечень конкретных изменений, которые стоит запросить, и правовое основание каждого, чтобы обсуждать с продавцом аргументами, а не впечатлениями.
Информация в этой статье опубликована как полезный ресурс и может использоваться свободно. Проверка вашего договора — платная услуга, поскольку она требует чтения ваших документов и принятия позиции. Подробности услуги — на странице о проверке договоров и документов перед подписанием, а если деньги уже переведены по схеме, не похожей на продажу, отдельно ведём линию мошенничества в интернете. Ориентировочная стоимость юридической помощи объяснена в статье о том, сколько стоит адвокат в Молдове.
Откройте чат и отправьте договор до подписания или первого платежа. Консультация имеет указанную цену и проходит онлайн, без выезда.
Об авторе
Лицензированный адвокат с 2018 года, более 1800 онлайн-консультаций для клиентов из Молдовы и диаспоры. Подробнее на странице «Об адвокате».