Blog_
Nemerenco Dumitru · Avocat licențiat · Actualizat: 23 octombrie 2026 · 11 min de citit
Vrei să cumperi un apartament într-un bloc care încă se construiește, dar nu știi ce să verifici înainte să semnezi? Începe cu trei lucruri:
Legea te protejează indiferent cum se numește contractul — „contract de investiții”, „rezervare” sau „antecontract” (art. 1170–1176 din Codul civil). Mai jos le iei pe rând, cu răspunsuri scurte. Fiecare contract e diferit, așa că lista te ajută să pui întrebările potrivite, iar decizia o iei pe documentul tău concret.
Pentru că după plată poziția ta de negociere dispare, iar o parte din drepturile pe care legea ți le dă se valorifică doar dacă ai cerut lucrurile la timp. Regimul din art. 1170–1176 din Codul civil este imperativ în favoarea cumpărătorului consumator, dar el funcționează pe documente: pe ce scrie în contract, pe ce s-a anexat la el și pe ce s-a înregistrat în registrul bunurilor imobile.
Practic, verificarea înainte de semnare costă o fracțiune din ce costă o încercare de a repara după. Contractele de acest tip se semnează de regulă pe formulare pregătite de vânzător, iar formularul reflectă interesul celui care l-a redactat — ceea ce e normal, dar înseamnă că echilibrul se obține prin negociere, nu prin presupunere.
Da. Denumirea nu schimbă regimul juridic, iar asta este prevăzut expres. Art. 1170 alin. (3) extinde aplicarea art. 1170–1176 la antecontracte și la orice contract sau aranjament prin care cuiva i se promite ori i se rezervă un bun imobil în construcție în schimbul unei contraprestații, indiferent cum este intitulat documentul.
Cu alte cuvinte, „contract de investiții”, „rezervare” sau „promisiune de vânzare” sunt titluri, nu calificări juridice. Alin. (1) al aceluiași articol descrie situația acoperită: vânzătorul se obligă să asigure construirea unui apartament, a altei încăperi izolate sau a altui bun imobil în curs de construire și să-l predea în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să achite prețul convenit și să recepționeze bunul după darea în exploatare.
Legea enumeră un conținut minim obligatoriu, iar lipsa unui element din listă este primul lucru care se verifică. Art. 1171 alin. (1) din Codul civil cere ca contractul să prevadă:
Observă formularea de la litera f): data de dare în exploatare trebuie indicată printr-o dată calendaristică concretă. O formulare de tipul „trimestrul al doilea” sau „aproximativ” nu corespunde acestei cerințe.
Legea îți dă dreptul la informare chiar înainte de încheierea contractului, nu după. Art. 1171 alin. (3) obligă vânzătorul să-ți aducă la cunoștință, înainte de încheiere și oricând pe durata executării la cererea ta: proiectul de construcție, inclusiv copii ale acestuia sub semnătura pe proprie răspundere a vânzătorului; actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari și regulamentul condominiului; identitatea antreprenorului și a altor furnizori; și etapa actuală de executare a construcției.
În plus, alin. (2) prevede că la contract se anexează copia autorizației de construire și copia planului obiectului contractului, aprobat în modul stabilit. Acesta este punctul în care o consultație înainte de semnare schimbă cel mai mult: dreptul la informare există, dar se exercită prin cerere, iar cererea trebuie formulată înainte să fii angajat contractual.
Numai după înregistrarea provizorie a dreptului tău de proprietate în registrul bunurilor imobile. Art. 1172 alin. (1) și (2) din Codul civil supune dreptul cumpărătorului înregistrării provizorii și prevede expres că „este interzis să se perceapă de la cumpărător orice plăți prevăzute de contract înainte de înregistrarea provizorie”.
Interdicția este formulată fără excepții și acoperă orice plată prevăzută de contract, nu doar prima tranșă. De aceea întrebarea „a fost făcută înregistrarea provizorie?” este una dintre primele la o verificare, iar răspunsul se citește din registru, nu din afirmațiile părților.
Legea plafonează plățile pe etape de construcție, iar depășirea plafonului nu rămâne fără remediu. Art. 1173 alin. (1) din Codul civil stabilește limite cumulative:
| Etapa | Plata cumulativă maximă |
|---|---|
| după înregistrarea provizorie, dar până la finalizarea fundamentului | 5% din prețul total |
| după finalizarea fundamentului | 35% din prețul total |
| după instalarea acoperișului și a pereților exteriori | 70% din prețul total |
| după darea în exploatare a construcției | 95% din prețul total |
| după justificarea dreptului de proprietate conform art. 1174 alin. (6) sau, dacă ai înaintat pretenții întemeiate privind viciile, după înlăturarea viciilor | 100% din prețul total |
Alin. (2) al aceluiași articol prevede că poți cere restituirea sumelor plătite cu depășirea acestor limite chiar dacă ai cunoscut această circumstanță la momentul plății. Formularea contează: faptul că ai acceptat un grafic de plată mai agresiv nu stinge dreptul la restituire.
Legea tratează separat cele două sensuri ale diferenței, și nu simetric cum apare uneori în formulare. Art. 1168 din Codul civil se aplică vânzării unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură.
Dacă suprafața reală este mai mică, alin. (1) îți permite să ceri suprafața convenită, iar dacă nu se poate, fie reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea, dacă din cauza diferenței bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat. Dacă suprafața reală este mai mare, alin. (2) prevede că plătești suplimentul doar atunci când excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită; sub acest prag nu ai dreptul la rezoluțiune, dar nici nu datorezi prețul excedentului.
Antecontractul este contractul prin care o parte se obligă să încheie în viitor contractul definitiv, la cererea celeilalte. Art. 999 alin. (2) din Codul civil cere ca el să prevadă clauzele esențiale ale contractului definitiv și să fie încheiat în forma cerută de lege pentru contractul definitiv, sub aceeași sancțiune — deci forma nu este o formalitate administrativă, ci o condiție care atrage aceeași consecință ca la contractul final.
Două alineate merită reținute. Alin. (4) prezumă că sumele plătite în temeiul antecontractului sunt un avans în contul prestațiilor datorate prin contractul definitiv, și precizează că dreptul de proprietate nu se poate dobândi decât în temeiul contractului definitiv, chiar dacă bunul s-a predat deja. Iar art. 1000 alin. (1) prevede că, dacă promitentul nu încheie contractul definitiv fără justificare, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract definitiv.
Este un cont la bancă în care banii tăi stau până la finalizarea etapelor de construcție, iar banca îi eliberează vânzătorului pe măsura avansării lucrărilor. Art. 1175 din Codul civil îl reglementează ca opțiune contractuală — părțile „pot să prevadă” acest mecanism, deci el există doar dacă a fost negociat și scris în contract.
Efectul lui apare exact când e cel mai necesar. Alin. (3) prevede că pretențiile tale de restituire se satisfac din mijloacele contului, iar soldul poate fi urmărit de alți creditori ai vânzătorului doar după restituirea integrală a sumelor plătite de cumpărători. Alin. (4) adaugă că aceste dispoziții se aplică chiar dacă față de vânzător a fost intentat proces de insolvabilitate. Eliberarea banilor se face la ordinul semnat de ambele părți sau la ordinul unui terț independent desemnat în contract — care poate fi notar, avocat, administrator autorizat sau o persoană juridică cu atribuții în domeniul construcțiilor.
Legea îți dă o alegere, nu te lasă doar cu o creanță. Art. 1176 alin. (1) din Codul civil prevede că, dacă procesul de insolvabilitate a fost intentat înainte de justificarea înregistrării provizorii, poți cere fie justificarea dreptului tău de proprietate asupra bunului în starea în care se află, fie rezoluțiunea și restituirea sumelor plătite și a altor sume la care ești îndreptățit.
Dacă alegi prima variantă, alin. (3) obligă administratorul insolvabilității să semneze actul de predare-primire în starea în care se află bunul, sub rezerva plății sumelor datorate proporțional etapelor executate — iar ai dreptul la restituirea sumelor care depășesc această proporție. Alin. (4) precizează că dreptul la repararea prejudiciului rămâne neafectat.
Da, și nu ai nevoie de acordul vânzătorului. Art. 1172 alin. (3) prevede că păstrezi dreptul de a înstrăina sau de a greva cu drepturi reale limitate dreptul de proprietate înregistrat provizoriu, fără consimțământul vânzătorului.
Alin. (4) explică mecanismul: cel care dobândește de la tine se subrogă în toate drepturile și obligațiile din contract, tot fără consimțământul vânzătorului, iar tu rămâi obligat solidar cu noul dobânditor — cu excepția cazului în care vânzătorul a consimțit la înstrăinare. E un drept real, dar cu o consecință pe care mulți nu o anticipează, și de aceea se tratează în scris, nu pe încredere.
Nu. Art. 1174 alin. (7) din Codul civil prevede expres că semnarea actului de predare-primire nu te decade din drepturile rezultate din existența viciilor bunului sau ale lucrărilor prevăzute de contract, iar pretențiile ridicate privind viciile nu constituie temei pentru vânzător de a refuza semnarea actului.
Două alineate vecine completează imaginea. Alin. (1) stabilește că riscul pieirii sau deteriorării fortuite trece la tine din momentul semnării actului de predare-primire, în formă scrisă. Iar alin. (4) prevede că antreprenorul, alți furnizori contractați de vânzător și vânzătorul răspund solidar în caz de executare necorespunzătoare, și îți dă dreptul să soliciți de la vânzător un extras din contractul cu antreprenorul, în partea privind obligațiile, garanțiile și răspunderea acestuia.
Cele care mută un risc de la vânzător la cumpărător fără contrapartidă, pentru că acolo se concentrează diferența între ce scrie în contract și ce prevede legea. Mai jos sunt tipuri de clauze care apar frecvent în formularele din practică, descrise generic — nu dintr-un contract anume și fără nicio referire la vreo companie:
Niciuna dintre aceste formulări nu produce automat același efect în orice contract. Ce le face valabile sau nule depinde de restul documentului, de calitatea ta de consumator și de etapa în care se află construcția — motiv pentru care concluzia se dă pe contractul tău, nu pe o listă.
Citim contractul și anexele, le comparăm cu cerințele art. 1170–1176 din Codul civil, verificăm ce arată registrul bunurilor imobile și autorizația de construire, și îți spunem în scris ce se poate negocia și ce ar rămâne un risc asumat. Primești o listă de modificări concrete de cerut și motivul legal al fiecăreia, ca să poți discuta cu vânzătorul pe argumente, nu pe impresii.
Informația din acest articol este publicată ca resursă utilă și poate fi folosită liber. Verificarea contractului tău este un serviciu contra cost, pentru că presupune citirea documentelor tale și asumarea unei poziții. Detaliile serviciului sunt pe pagina despre verificarea contractelor și actelor înainte de semnare, iar dacă banii au fost deja transferați într-o schemă care nu seamănă cu o vânzare, tratăm separat linia de escrocherii și fraude online. Costurile orientative ale asistenței juridice sunt explicate în articolul despre cât costă un avocat în Moldova.
Deschide chatul și trimite contractul înainte să semnezi sau să faci prima plată. Consultația are preț afișat și se desfășoară online, fără deplasare.
Despre autor
Avocat licențiat din 2018, cu peste 1800 de consultanțe oferite online clienților din Moldova și din diaspora. Mai multe pe pagina Despre avocat.